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Crédito hipotecario: cómo comprar una casa en México en 2026
- Las tasas hipotecarias en México van desde 9.05% hasta 13% según el banco
- Infonavit eliminó el sistema de 1,080 puntos: ahora solo necesitas 100
- El enganche típico es del 10% al 30% del valor del inmueble
- Compara opciones bancarias, Infonavit, FOVISSSTE y fintechs
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Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes que puede tomar una persona. Para la mayoría de los mexicanos, la vía más accesible es el crédito hipotecario, un préstamo diseñado específicamente para adquirir una vivienda.
En México, las tasas de interés hipotecarias oscilan entre 9.05% y 13% anual dependiendo del banco y del perfil del solicitante. Además, existen opciones públicas como Infonavit y FOVISSSTE que amplían el acceso a la vivienda para trabajadores formales.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario es un financiamiento otorgado por un banco, financiera u organismo público para adquirir, construir o remodelar una vivienda. El inmueble queda como garantía del préstamo hasta que se liquide la deuda por completo.
Funciona como cualquier otro préstamo: una persona recibe una cantidad de dinero de una entidad financiera y se compromete a pagarla en cuotas mensuales durante un plazo determinado, que en México va de 5 a 30 años.
Lo que distingue al crédito hipotecario de otros préstamos es que el dinero solo puede usarse para fines de vivienda, y la propiedad sirve como respaldo. Esto permite que los bancos ofrezcan tasas de interés más bajas que las de un préstamo personal o un crédito de nómina.
Si el deudor deja de pagar, el banco puede iniciar un proceso legal para quedarse con el inmueble.
No confundas los términos
Es posible solicitar un préstamo usando tu vivienda como garantía sin que el fin sea comprar otra. Aunque coloquialmente se le llama "hipotecar la casa", en el mundo financiero esto se conoce como préstamo con garantía hipotecaria, que es un producto diferente al crédito hipotecario.
¿Cuáles son los tipos de crédito hipotecario en México?
Existen varios tipos de crédito hipotecario según la fuente de financiamiento y la finalidad. Conocerlos te ayudará a elegir la opción que mejor se adapte a tu situación.
Crédito hipotecario bancario
Es el más común. Lo otorgan bancos como BBVA, Santander, HSBC, Scotiabank y Banorte. Las tasas suelen ser más competitivas que las de organismos públicos, pero los requisitos son más estrictos: buen historial en el Buró de Crédito, ingresos demostrables y enganche del 10% al 30%.
Crédito Infonavit
Lo otorga el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores. En 2026, Infonavit implementó el modelo T100, que redujo los puntos necesarios de 1,080 a solo 100 para solicitar un crédito. Los requisitos actuales son: ganar entre uno y dos salarios mínimos, no ser propietario de otra vivienda y tener al menos seis meses de antigüedad laboral.
Cofinavit
Combina un crédito bancario con el saldo de la subcuenta de vivienda de Infonavit. La idea es sumar ambas fuentes para alcanzar un monto mayor de financiamiento. Es útil cuando el crédito Infonavit solo no alcanza para la vivienda deseada.
Apoyo Infonavit
Permite usar el saldo de tu subcuenta de vivienda como garantía para obtener mejores condiciones en un crédito bancario. El banco otorga el préstamo y tus aportaciones patronales ayudan a cubrir una parte del pago mensual.
Crédito FOVISSSTE
Exclusivo para trabajadores del Estado. El Fondo de la Vivienda del ISSSTE ofrece financiamiento con condiciones especiales, como tasas fijas y plazos de hasta 30 años. Puedes usar tu subcuenta de vivienda para cubrir el enganche.
Hipoteca verde
Se trata de un crédito adicional que otorga Infonavit para adquirir viviendas con certificación de sustentabilidad. Permite financiar equipos ahorradores de energía y agua (calentadores solares, aislamiento térmico, llaves ahorradoras). La ventaja es que reduce los gastos de servicios a largo plazo.
Comparación de créditos hipotecarios en México 2026
Para facilitar tu elección, comparamos las tasas de interés y condiciones de las opciones más populares. Cada banco tiene una estructura diferente, y la mejor opción dependerá de tu perfil financiero, tu capacidad de pago y el monto que necesites.
| Banco | Tasa anual | CAT promedio | Plazo | Enganche |
|---|---|---|---|---|
| BBVA | desde 9.05% | 12.2% | 5, 10, 15 o 20 años | desde 10% |
| Banamex | desde 9.25% | 10.9% | 10, 15 o 20 años | desde 10% |
| HSBC | de 9.30% a 10.75% | 10.50% | 5, 10, 15 o 20 años | desde 10% |
| Scotiabank | de 9.50% a 10.75% | 10.15% | 5, 10, 15 o 20 años | desde 25% |
| Banregio | desde 9.60% | 12.1% | 1 a 20 años | desde 10% |
| Santander | desde 10.25% | 12.5% | 7 a 20 años | desde 10% |
| Yave | 10.30% promedio | 12.76% | hasta 20 años | desde 10% |
| Banorte | desde 11.08% | 14.1% | 5 a 20 años | desde 10% |
| Kredi | desde 11.16% | 15.19% | 5 a 30 años | desde 10% |
| Afirme | desde 7.90% | 12.6% | 3 a 20 años | desde 10% |
¿Qué es el CAT?
El CAT (Costo Anual Total) es el indicador más importante al comparar créditos hipotecarios. Incluye la tasa de interés más todas las comisiones, seguros y gastos obligatorios. Dos créditos pueden tener la misma tasa de interés pero un CAT muy diferente, lo que cambia por completo cuánto pagarás al final.
Alternativas de financiamiento público
Además de los bancos y fintechs, existen organismos públicos que facilitan el acceso a vivienda en México. El crédito hipotecario Infonavit es la opción más utilizada.
En 2026, Infonavit implementó el modelo T100, que redujo los requisitos de forma significativa: ahora solo necesitas 100 puntos (antes eran 1,080), tener seis meses de antigüedad laboral, ganar entre uno y dos salarios mínimos, y no ser propietario de otra vivienda. Además, las aportaciones patronales con retraso ya no afectan tu elegibilidad, y el Buró de Crédito dejó de tener un peso decisivo en la aprobación.
Infonavit también forma parte del programa Vivienda para el Bienestar, que planea construir 1.2 millones de viviendas de interés social con un precio estimado de $600,000 pesos.
FOVISSSTE es la alternativa para empleados del gobierno federal. Funciona de forma similar a Infonavit pero atiende exclusivamente a trabajadores del Estado.
El ISSFAM cumple el mismo rol para miembros de las Fuerzas Armadas Mexicanas.
También es posible combinar un crédito de Infonavit con uno bancario a través del esquema Cofinavit o Apoyo Infonavit para alcanzar mejores condiciones de financiamiento. Puedes usar la subcuenta de vivienda de tu AFORE para cubrir el enganche.
¿Cómo funciona un crédito hipotecario?
El proceso es más sencillo de lo que parece, aunque requiere planificación.
Para adquirir una hipoteca necesitas dar una cantidad de dinero por adelantado llamada enganche, que generalmente equivale al 10% o 30% del valor de la propiedad. El banco financia el resto y tú lo pagas en cuotas mensuales durante un periodo de 5 a 30 años.
Las cuotas pueden ser de tasa fija (pagas lo mismo cada mes durante todo el plazo) o de tasa variable (la cuota se ajusta según las condiciones del mercado, referenciada a la TIIE). La mayoría de los mexicanos prefiere la tasa fija por la certidumbre que ofrece.
Mientras más largo sea el plazo de financiamiento, menores serán las cuotas mensuales, pero mayor será el total de intereses que pagarás. Un crédito a 20 años puede costar hasta el doble del valor original del inmueble solo en intereses.
Al terminar de pagar, se realiza la liquidación y cancelación de hipoteca, un proceso que certifica que ya no existen deudas por el inmueble. Si dejas de pagar, el banco puede iniciar un proceso legal para quedarse con la propiedad como parte del embargo.
Gastos al contratar un crédito hipotecario
Además del enganche, hay gastos adicionales que debes considerar al solicitar una hipoteca. Estos pueden representar entre el 7% y el 10% del valor del inmueble.
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Avalúo: Un perito certificado evalúa el valor real de la propiedad. El costo varía según la zona, pero suele ser de $3,500 a $8,000 pesos.
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Gastos notariales: El notario público formaliza la escritura y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Representan entre el 4% y el 7% del valor del inmueble.
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Comisión de apertura: Algunas instituciones cobran un porcentaje del monto del crédito al inicio. Bancos como HSBC no la cobran, mientras otros pueden cobrar entre 0.5% y 1.5%.
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Seguros obligatorios: Todo crédito hipotecario exige contratar seguros de vida, de daños al inmueble y, en algunos casos, de desempleo. El costo se incluye en la mensualidad o se cobra por separado.
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Gastos de investigación: Es un cargo que cobra el banco para verificar tu historial crediticio y tu información financiera.
¿Cómo solicitar un crédito hipotecario?
Si te preguntas cómo obtener un crédito hipotecario, el proceso es más sencillo de lo que parece. Puedes iniciar el trámite en una sucursal bancaria, en la página web de la entidad o a través de un broker hipotecario. La mayoría de los bancos cuentan con un simulador crédito hipotecario en línea que te permite conocer el valor aproximado de tus cuotas y el monto al que puedes acceder.
El proceso general es el siguiente:
- Compara opciones usando el simulador de la CONDUSEF o los simuladores de cada banco
- Reúne los documentos necesarios
- Presenta tu solicitud en la entidad elegida
- El banco realiza un análisis de crédito (verificación en Buró, ingresos, capacidad de pago)
- Si se aprueba, se procede al avalúo del inmueble
- Se firma ante notario y se inscribe la escritura en el Registro Público
Requisitos para un crédito hipotecario en México
Estos son los requisitos crédito hipotecario más comunes en 2026. Pueden variar según la entidad:
Edad mínima de 21 a 25 años (varía según el banco; máximo entre 65 y 80 años al término del crédito)
Antigüedad laboral mínima de 6 meses a 2 años
Buen historial en el Buró de Crédito (para créditos bancarios; Infonavit ya no lo exige de forma decisiva)
Identificación oficial vigente (INE o pasaporte)
Comprobante de ingresos mínimos de $8,000 a $25,000 mensuales según la entidad
Comprobante de domicilio reciente
Acta de nacimiento
Contratar los seguros obligatorios (vida, daños al inmueble y, en algunos casos, desempleo)
Contar con el enganche (entre 10% y 30% del valor de la propiedad)
Solicitud de crédito debidamente llenada
Algunas entidades podrían solicitar un aval como requisito adicional. Y en caso de usar el esquema Apoyo Infonavit, también necesitarás la carta de instrucción irrevocable y la carta de autorización del trámite.
Consejos para elegir y pagar tu hipoteca
Solicitar un crédito hipotecario es probablemente el compromiso financiero más grande que harás en tu vida. Estos consejos te ayudarán a tomar una mejor decisión y a pagar menos en el largo plazo.
Compara el CAT, no solo la tasa: dos créditos con la misma tasa pueden tener costos totales muy diferentes. Usa el simulador de CONDUSEF para comparar de forma objetiva.
Da un enganche del 20% o más: reduces el monto financiado, bajas las cuotas mensuales y pagas menos intereses a lo largo del crédito. Algunos bancos mejoran la tasa si aportas más.
Elige el plazo más corto que puedas pagar: un crédito a 15 años te ahorra cientos de miles de pesos en intereses frente a uno de 20. La cuota será mayor, pero el ahorro total compensa.
Prefiere la tasa fija: protege tu presupuesto de variaciones en la TIIE. En un plazo de 15 o 20 años, la certidumbre vale más que la ligera ventaja inicial de una tasa variable.
No te endeudes por encima del 30% de tus ingresos: suma todas tus deudas (incluyendo la hipoteca) y asegúrate de que no excedan ese límite. Esto incluye tarjetas de crédito y otros préstamos.
Haz pagos adelantados: la mayoría de los bancos permite hacer abonos a capital sin penalización. Cada peso que aportes de más reduce los intereses.
Evalúa bancos vs. Infonavit: los bancos suelen ofrecer tasas más bajas, pero Infonavit tiene requisitos más flexibles. Compara ambas opciones según tu perfil.
Crea un plan de ahorro: el enganche es solo el inicio. Tener un fondo de emergencia te protege de imprevistos que podrían hacerte perder la casa.
El mercado hipotecario en México hoy
El precio promedio nacional de la vivienda cerró 2025 en $31,366 pesos por metro cuadrado, con un incremento anual del 4.2%. En la Ciudad de México, el metro cuadrado alcanzó los $57,975 pesos en promedio, con zonas como Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc superando los $90,000 por metro cuadrado.
Para poner esto en perspectiva: una vivienda de interés social de 67 m² en la CDMX costaría alrededor de $3,884,000 pesos. Con un enganche del 20% ($776,800) y un crédito a 20 años con tasa fija de 9.05%, la cuota mensual rondaría los $28,000 pesos.
La TIIE de 28 días se ubicó en 7.24% en marzo de 2026, lo cual influye en los créditos con tasa variable.
Durante 2024 se otorgaron cerca de 512,000 financiamientos hipotecarios en México, con un crecimiento del 10.7% respecto al año anterior. La tendencia de 2026 apunta a una mayor competencia entre bancos, lo cual beneficia al solicitante.
Para comparar más opciones de financiamiento, revisa nuestra comparación de préstamos en línea.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un crédito hipotecario?
Es un préstamo que otorga un banco, financiera u organismo público (como Infonavit) para comprar, construir o remodelar una vivienda. El inmueble queda como garantía del préstamo hasta que se liquide la deuda por completo. Tiene tasas de interés más bajas que otros créditos porque el bien inmueble respalda el pago.
¿Qué es mejor: Infonavit o crédito hipotecario bancario?
Depende de tu perfil. Los bancos ofrecen tasas más bajas (desde 9.05% anual), pero exigen buen historial crediticio e ingresos más altos. Infonavit tiene requisitos más flexibles desde la implementación del modelo T100, pero sus tasas suelen ser más altas. Si puedes calificar para un crédito bancario, probablemente pagues menos a largo plazo. También puedes combinar ambos con el esquema Cofinavit o Apoyo Infonavit.
¿Cuánto necesito de enganche para una hipoteca en México?
La mayoría de los bancos solicitan entre el 10% y el 30% del valor de la propiedad como enganche. Dar un enganche mayor (20% o más) suele mejorar las condiciones del crédito: bajan la tasa de interés, se reducen las cuotas mensuales y se pagan menos intereses a lo largo del plazo.
¿Cuántos meses sin pagar hipoteca para que te embarguen?
El proceso de demanda mercantil suele comenzar después de 6 meses de cuotas vencidas. Antes o durante este proceso puede haber una renegociación de la deuda.
Es probable que en menos de un año se ejecute el embargo si no cumples con los pagos. Lo mejor es contactar al banco ante la primera dificultad para explorar opciones como prórroga o reestructura.
¿Qué es una cancelación de hipoteca?
Es el proceso que certifica que la deuda generada por el inmueble fue liquidada ante la entidad financiera. Con ella queda constancia en el Registro Público de la Propiedad. Para que sea válida, debe ser realizada por un notario público.
En caso de Infonavit, puedes solicitar la carta de cancelación a través de la plataforma Mi Cuenta Infonavit.
¿Qué es el CAT en un crédito hipotecario?
El CAT (Costo Anual Total) es un indicador porcentual que muestra el costo real y completo de un crédito. Incluye la tasa de interés más todas las comisiones, seguros y gastos obligatorios.
Es la mejor forma de comparar créditos hipotecarios porque refleja lo que realmente pagarás, no solo el interés.
¿Cuáles son los requisitos para un crédito hipotecario en México?
Los requisitos generales son: tener entre 21 y 65 años, antigüedad laboral mínima de 6 meses a 2 años, buen historial en el Buró de Crédito, identificación oficial, comprobante de ingresos (mínimo $8,000 a $25,000 según el banco), comprobante de domicilio y contar con el enganche.
También es obligatorio contratar seguros de vida, daños y en algunos casos desempleo.
¿Qué es una hipoteca verde?
Es un crédito adicional que otorga Infonavit para adquirir viviendas con certificación de sustentabilidad o para instalar equipos ahorradores de energía y agua como calentadores solares, aislamiento térmico y llaves ahorradoras. El beneficio es que reduce los gastos de servicios a largo plazo.
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